エル・ケアコート【高齢者施設の事業戦略】

◆マーケットとしての高齢者人口動向

現　在日本の人口は、２００６年でピークを迎えました。
総人口　１２７００万人

６５歳以上の高齢者人口は、２６００万人（５人に１人が老人と言う割合になります）
２０年後	２０２５年３人に１人がご老人　　　　超高齢社会の出現です
４５年後	２０５０年２．４人に１人がご老人　　想像を絶する老人大国

独居老人の増加、家族介護の限界などを考慮すると、介護またはサポートを要する”高齢者ケア付住宅”の必要性と需要は必然的にマーケットを拡大するものと考えられます。

◆高齢者住宅の陣取り合戦が始まった

大手の事業会社は、すでに高齢者住宅（有料老人ホーム）のネットワーク作りに奔走し始めています。採算性を重視する視点では地主オーナー様から土地、建物を賃借し（リースバック）非常に安い賃料設定で事業の安定拡大をはかる企画となっています。オーナー様に取っては、リスク負担が軽い分、事業面の収益性が悪くなる傾向にあっても”しようがないか”と考えられているようです。果たしてそうでしょうか。
ただ言えることは、今、必要とされているマーケット、そして今後益々増える続ける需要に対する布石に機敏な大手介護会社の対応と言えるのではないでしょうか。

◆入居希望者に合わない現状の需給バランス

要介護を必要とする施設
●特別養護老人ホーム　　待機　１年以上全国２３万人
●一般有料老人ホーム　　入居率　６０％の現状

高齢者対策としての、介護施設づくりを推進してきた”ゴールドプラン２１”も２００４年で終了し、今後は医療・介護・年金制度を含めた社会保障制度の改革を進める中で、国はますます民間活力への期待を大きくしています。
むしろ、施設建設などの財源確保が難しく、民間活力に頼らなければならないのが今後の国力としての日本社会の趨勢です。
自治体や、国の補助金で出来た月額１０万円以内で利用できる施設（特別養護老人ホーム）は、常時１年以上の待機者で溢れ、入居一時金数百万円以上の民間有料老人ホームは経済的負担が大きく、入居者が敬遠しているのが顕著に現れています。

◆ますます入りにくくなる特別養護老人ホーム

２００５年からの特別養護老人ホームの運営基準の見直しにより、実質的な入居資格者は介護度４～５となりました。順番待ちとは言え、介護度の高い人が優先入所することになります。通常は４人部屋ですが個室利用となれば、入所費用は月額１２万円を超える負担となります。

◆入居しやすい、高齢者向医療・介護ホームとは

特別養護老人ホームにかわる民間主体の高齢者向医療・介護ホームが重要視されてきました。
特別養護老人ホーム《１人部屋》と費用負担は変わらず、入居者および家族に大きな経済的負担をかけることなく、年金で経費がまかなえる介護・生活支援サービスを提供できるからではないでしょうか。

入居時に入居者に大きな一時金の負担を掛けない
　　　　　　原則　０円　　保証金預かり等　１５万円程度

入居費用は、年金受給額以内を設定

医療・介護費用は、保険で賄う。

軽費で介護と生活サービス（食事、生活周辺サービス）を提供し、利用者にとり外出も自由で家庭と施設との中間的位置づけで、充実した高齢者生活ステージを可能にします。

◆国策として、民間活力への期待

《生活全般の支援が必要とされる高齢者》２０１５年には、２００万人に達する。その内、国が受入整備できるキャパシティーは、１０％の２０万人程度。
《特別養護老人ホーム、ケアハウス、生活支援ハウス・・・》
[今後の方向性]低料金で入居できる『高齢者向医療・介護ホーム』の絶対量が不足する背景がここにあります。趣向に合った施設　特色のある施設・生活レベルを満足させる施設などが民間活力で開発される方向性を持っています。

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≪成功する土地利用の発想転換≫
●従来の土地利用の有効性

地主オーナーが手持ち資産の土地有効利用として、安全でしかも安定した収益の確保として考えてこられた施策として代表的なものにアパート・マンション経営が取り上げられます。事業としても成り立ってきた背景に以下の３つの重要な要素があげられます。

1 人口の増加
2 核家族化
3 経済成長

人口増加に伴う、核家族化や、右肩上がりの経済成長は、少々辺ぴなところでもその事業を後押ししてくれました。
これからは、上の３大条件は満たしてくれるでしょうか。
１９９１年のバブル崩壊から現在に至るまで賃貸マンションの事業件数は激減しました。地主オーナーのメンタルな事業意欲の衰退以前の問題として、金融機関が担保力の低下した資産に評価を与えなかった訳です。
また、昨今の賃貸マンションの入居条件は、駅に近いか大型モール等がある生活の利便性を重要視した立地条件にあります。バス路線で、陳腐で魅力のないマンションは少々家賃を下げても圏外扱いとなっています。
新規事業として成功させるには、立地やニーズを満足させ、利用する側の価値観を刺激する空間設計と立地条件が満足されないと入居の保証が見込めない現実があります。

これらの条件を満たせれば、高額な家賃設定でも入居を希望するユーザーが顕在化することも確かなことです。魅力のある場所に、魅力のある設計がなされなければ収益を確保できない傾向が益々顕著になってきました。
でも、一等地ならばまだまだいろいろなアイデアが生まれます。言い換えれば収益も確保できます。
しかし、２等地・３等地で果たして資産の有効利用はできるのか？と言う問題が残ります。
低成長・デフレ社会のもとで資産価値の下がった現状にあっては、従来型の土地有効利用の施策パターンは、有効性を失っているのは確かです。

人口が減り、高齢化に拍車がかかり、低成長を見込まれる社会にあっては、福祉型社会の到来が予測されています。手持ちの”資産”を有効に活用するには自ずと方向が見えて来るのではないでしょうか。

●長寿社会の到来

日本社会の少子高齢化の波は、2025年には、65歳以上の高齢者が30％を超え3人に1人の高齢者社会となります。
2050年には、40％を超える未だかって経験したことのない高齢化社会が到来します。因みに、高度経済成長が絶好調の日本万国博で沸いた、1970年の老齢者比率は、7.0%で10人に1人も満たない非高齢者社会でした。2050年には、その伸び率は、6倍にも達します。

６５歳以上の高齢者人口の比率
年代	高齢者人口	高齢者比率	総人口	平均寿命
1970年	733万人	7.0％	10372万人	男　69.3
				女　74.7
2000年	2200万人	17.3％	12669万人	男　77.6
				女　84.6
2025年	3667万人	31.1％	11781万人	男　80.3
				女　87.6
2050年	3743万人	41.8％	8948万人	-
				-
2100年	1603万人	45.1％	3554万人	-
				-

長寿社会は、医学の発達とともに高齢者が健康で活力に満ちた生活のできる社会でありたいと願う一方、体力が低下し、生活面においても人に頼らざるを得ない高齢者も輩出します。
２０００年４月に創設された介護保険制度の充実が望まれます。
２００３年の介護保険サービスの受給者に近年特に目立っているのは、特定施設である《有料老人ホーム》の利用実態の増加です。その背景には、自宅の介護設備機能や、家族ができる介護の限界性と言ったものがあります。
要介護、独居老人等の社会的弱者の比率が今後益々高まる予測のなか良質で入居費負担の軽い”有料老人ホーム”が求められる構図がはっきりと浮かび上がってきます。

●新たな道づくり

軽費負担の”有料老人ホーム”はご家族にとっても、良質な生活環境の中で高齢者が介護が受けられる安心感と、介護から開放される肉体的・精神的負担を除去できることは、何ものにも変えがたい大事なことではないでしょうか。
高齢者側からも、介護の負い目も軽減されることでしょう。高齢者を取り巻くいろいろな諸施設の中には、入居費用が何百万円や、何千万円もかかり、維持管理費が月額３０万円以上の高額な”有料老人ホーム”もあります。入居者にとっては経費がかかり過ぎ、事業サイドからは莫大な事業資金を要します。極一部の人に重宝されるものであっても、高齢化社会の受け皿にはなるとは考えられません。
このような状況下にあって、国の施策としての民間活力、民間主導型の入居者にとって負担の少ない”有料老人ホーム”づくりを、社会的視野を伴った事業として、地主オーナーさま（事業主）に取り組んでいただきたいと思います。
当該事業の企画段階から設計、事業の運営に至るまでのトータルサポートをお約束いたします。
”有料老人ホーム”は統計からも推測できるように、開設数も着実に増加し、日本の高齢化社会の基盤を支える重要な位置づけと捉えられております。

エル・ケアコート・projectは・・・

地主オーナーさま（事業主）の事業性においては、長期にわたる事業収益の安定と、ご利用者の視点からは、ご高齢者及びそのご家族のより満足な生活基盤の創造をテーマとして取り組んでまいります。

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1.若年層マーケットは、買い手市場
立地条件＋付加価値を重要視する。
１）立地条件	利便性安　価	{	駅近ショッピング
２）付加価値	デザイン施設に特徴サービスによる差別化

2.マーケットシフト　　高齢者と若年層の人口動態

若年層人口動態		高齢者人口動態（65歳以上）
1952年	268万人（団塊の世代）	1955年	478万人　（5.3%)
2003年	145万人（55%）1952年比較	2005年	2500万人（19.6%)
2009年	116万人（43%）1952年比較	2010年	2800万人　（22%)
		2025年	3300万人　（27%)
出生率	1.29％	2045年	3300万人　（32%)
			（全人口比率）

3.高齢者マーケットの身近な問題

＊全国２３万人の入居希望者が待機中。２年以上待ちの状況。
＊大阪府高齢者人口１，０２８，０７３人　特別養護老人ホーム施設数２６９施設（頭打ち）　待機者５，５００人
＊軽費入居の高齢者受入施設が非常に少ないマーケット
＊在宅（自宅）介護の問題点　介護者（家族）の時間的体力的経済的負担の増大

4.高齢者マーケットの狙い目は？

●一般住宅

	安い賃料	高い賃料
国	市営・県営	なし
民間	アパートワンルームローコスト住宅	高級マンション

●高齢者住宅（ケアー＋食事付き）

	安い賃料	高い賃料
国	特別養護老人ホーム介護老人保健施設	なし
民間	なし	有料老人ホーム（入居率60%）

　　　　　　　　↑　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　ココが狙い目！（軽費な受入施設がない市場）

タイプ別・メリット/デメリット

有料老人ホーム
高齢者向け賃貸住宅

タイプ		メリット	デメリット
低層平屋～３階建	低層マンションタイプ	1.低層であればあるほど管理（介護等）が容易 2. 介護スタッフの配置が少なく経費（人件費等）削減となる	1.大きな敷地面積の確保が必要となる
中層４階建てまで	マンションタイプ	1.入居者を多くできる	1.人口密度規制あり 2.駐車場規模が大きくなる 3.介護スタッフの人数が多く必要となり、コストアップとなる
中層４階建てまで	ホテルタイプ	1.入居者を多くできる 2.人口密度規制なし 3.収容駐車場台数の規定がなく必要台数の確保でよい	1.建物用途上の法的規制が伴う防災計画旅館業法の届出 *条例　　　　　　等

介護方式の選択

タイプ		メリット	デメリット
介護付き軽費老人ホーム認可	介護スタッフとして職員（ホームスタッフ）を施設内に配置する。特定施設入所者生活介護の指定業者である有料老人ホーム	1.介護・ケアー付きとして公募できる 2.介護スタッフとして施設内に２４時間体制の常時サービスが出来る 3.調整区域の設置が可能 4. 設置者に管理責任を期待できる	1.老人福祉法等の関連法規及び児童福祉施設自治体の設置指針等によりプラン上制約が伴う 2.イニシャルコスト高になる
高齢者向け賃貸住宅	ホームスタッフの２４時間サポート体制介護は提携介護事業者が行う医療は、医療ネットワークサービスで行う	1.法的制約を受けないので施設のイニシャルコストを抑えることが出来る 2.外部介護事業者との連携で入居者に在宅介護サービスを提供出来る 3.２４時間サポート体制は可能	1.介護・ケアー付きとして公募できない