| ◆マーケットとしての高齢者人口動向 |
現 在 日本の人口は、２００６年でピークを迎えました。 総人口 １２７００万人 |
| ６５歳以上の高齢者人口は、２６００万人（５人に１人が老人と言う割合になります） | |
| ２０年後 | ２０２５年 ３人に１人がご老人 超高齢社会の出現です |
| ４５年後 | ２０５０年 ２．４人に１人がご老人 想像を絶する老人大国 |
| 独居老人の増加、家族介護の限界などを考慮すると、介護またはサポートを要する”介護対応高齢者賃貸”の必要性と需要は必然的にマーケットを拡大するものと考えられます。 |
| ◆高齢者住宅の陣取り合戦と現状 |
| 大手の事業会社は、介護保険制度が始まった2000年を境に各地に有料老人ホームや介護対応高齢者賃貸を事業化致しました。 土地の取得、又は地主様から土地建物の提供を受けるリースバック方式を採用しています。 資本力や知名度を背景に事業拡大を試みましたが、現状においては様々な問題も浮かび上がっています。 平均入居率が70％を切ると言うことがその実態を物語っています。 |
−何故そのようなことになるのでしょうか− |
| ◆入居希望者に合わない現状の需給バランス |
要介護を必要とする施設 |
| 高齢者対策としての、介護施設づくりを推進してきた”ゴールドプラン２１”も２００４年で終了し、今後は医療・介護・年金制度を含めた社会保障制度の改革を進める中で、国はますます民間活力への期待を大きくしています。 むしろ、施設建設などの財源確保が難しく、民間活力に頼らなければならないのが今後の国力としての日本社会の趨勢です。 自治体や、国の補助金で出来た月額１０万円以内で利用できる施設（特別養護老人ホーム）は、常時３年以上の待機者で溢れ、入居一時金数百万円以上の民間高額有料老人ホームは経済的負担が大きく、入居者が敬遠しているのが顕著に現れています。 |
| ◆ますます入りにくくなる特別養護老人ホーム |
| ２００５年からの特別養護老人ホームの運営基準の見直しにより、実質的な入居資格者は介護度４〜５となりました。順番待ちとは言え、介護度の高い人が優先入所することになります。通常は４人部屋ですが個室利用となれば、入所費用は月額１２万円を超える負担となります。 |
| ◆入居しやすい、介護対応高齢者賃貸とは |
| 特別養護老人ホームにかわる民間主体の介護対応高齢者賃貸が重要視されてきました。 特別養護老人ホーム《１人部屋》と費用負担は変わらず、入居者および家族に大きな経済的負担をかけることなく、年金で経費がまかなえる介護・生活支援サービスを提供できるからではないでしょうか。 |
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| 軽費で介護と生活サービス（食事、生活周辺サービス）を提供し、利用者にとり外出も自由で家庭と施設との中間的位置づけで、充実した高齢者生活ステージを可能にします。 |
| ◆国策として、民間活力への期待 |
| 《生活全般の支援が必要とされる高齢者》 ２０１５年には、３００万人に達する。その内、国が受入整備できるキャパシティーは、１０％の３０万人程度。 《特別養護老人ホーム、ケアハウス、生活支援ハウス・・・》 [今後の方向性]低料金で入居できる『介護対応高齢者賃貸』の絶対量が不足する背景がここにあります。趣向に合った施設 特色のある施設・生活レベルを満足させる施設などが民間活力で開発される方向性を持っています。 |
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地主オーナーが手持ち資産の土地有効利用として、安全でしかも安定した収益の確保として考えてこられた方法として代表的なものにアパート・マンション経営が取り上げられます。事業としても成り立ってきた背景に以下の３つの重要な要素があげられます。
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| 人口増加に伴う、核家族化や、右肩上がりの経済成長は、少々辺ぴなところでもその事業を後押ししてくれました。 これからは、上の３大条件を満たしてくれるでしょうか。 １９９１年のバブル崩壊から現在に至るまで賃貸マンションの事業件数は激減しました。地主オーナーのメンタルな事業意欲の衰退以前の問題として、金融機関が担保力の低下した資産に評価を与えなかった訳です。 また、昨今の賃貸マンションの入居条件は、駅に近いか大型モール等がある生活の利便性を重要視した立地条件にあります。バス路線で、陳腐で魅力のないマンションは少々家賃を下げても圏外扱いとなっています。 新規事業として成功させるには、立地やニーズを満足させ、利用する側の価値観を刺激する空間設計と立地条件が満足されないと入居の保証が見込めない現実があります。 これらの条件を満たせれば、高額な家賃設定でも入居を希望するユーザーが顕在化することも確かなことです。 魅力のある場所に、魅力のある設計がなされなければ収益を確保できない傾向が益々顕著になってきました。 でも、立地に恵まれた一等地ならばまだまだいろいろなアイデアが生まれます。言い換えれば収益も確保できます。 しかし、２等地・３等地で果たして資産の有効利用はできるのか？ と言う問題が残ります。 低成長・デフレ社会のもとで資産価値の下がった現状にあっては、従来型の土地有効利用の施策パターンは、有効性を失っているのは確かです。 |
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| 人口が減り、高齢化に拍車がかかり、低成長を見込まれる社会にあっては、福祉型社会の到来が予測されています。手持ちの”資産”を有効に活用するには自ずと方向が見えて来るのではないでしょうか。 |
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| ●長寿社会の到来 |
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日本社会の少子高齢化の波は、2025年には、65歳以上の高齢者が30％を超え3人に1人の高齢者社会となります。 |
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| 長寿社会は、医学の発達とともに高齢者が健康で活力に満ちた生活のできる社会でありたいと願う一方、体力が低下し、生活面においても人に頼らざるを得ない高齢者も輩出します。 ２０００年４月に創設された介護保険制度の充実が望まれます。 ２００３年以降の介護保険サービスの受給者に近年特に目立っているのは、特定施設である《有料老人ホーム》の利用実態の増加です。その背景には、自宅の介護設備機能や、家族ができる介護の限界性と言ったものがあります。 要介護、独居老人等の社会的弱者の比率が今後益々高まる予測のなか良質で入居費負担の軽い”有料老人ホーム”が求められる構図がはっきりと浮かび上がってきます。 |
| ●新たな道づくり | |||
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軽費負担の”有料老人ホーム”はご家族にとっても、良質な生活環境の中で高齢者が介護が受けられる安心感と、介護から開放される肉体的・精神的負担を除去できることは、何ものにも変えがたい大事なことではないでしょうか。
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| 1.若年層マーケットは、買い手市場 | |||
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利便性 安 価 |
{ | 駅近 ショッピング |
２）付加価値 |
デザイン 施設に特徴 サービスによる差別化 |
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| 2.マーケットシフト 高齢者と若年層の人口動態 | |||||||||||||||||||||||||||||
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| 3.高齢者マーケットの身近な問題 |
| ＊特別養護老人ホームは全国３０万人の入居希望者が待機中。３年以上待ちの状況。 ＊大阪府高齢者人口１，０２８，０７３人 特別養護老人ホーム施設数２６９施設（頭打ち） 待機者 ５，５００人 ＊軽費入居の高齢者受入施設が非常に少ないマーケット ＊在宅（自宅）介護の問題点 介護者（家族）の時間的 体力的 経済的 負担の増大 |
| 4.高齢者マーケットの狙い目は？ | ||||||||||
| ●一般住宅 | ||||||||||
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| ●高齢者住宅（ケアー＋食事付き） | ||||||||||
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| ↑ ココが狙い目！（軽費な受入施設が少ない市場） |
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介護対応高齢者賃貸 |
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